Ups: – 90%

Dieser Verlust muss einfach zur Zahl des Jahres werden. Vor allem wenn es um eines der Themen geht, mit dem ich mich aus beruflichen Gründen beschäftige und somit gleichermaßen Betroffener bin: Der Immobilienmarkt und der Frankfurter im speziellen.

Heute Mittag, während einer Terrine Linsensuppe, las ich in der Immobilen-Zeitung, Anfang der Woche hat Morgan Stanley einen Brief an die Besitzer des Immobilienfonds Morgan Stanley Real Estate VI geschrieben, der 8,8 Milliarden Dollar schwer ist. Besser gesagt: Schwer war. Denn der Fonds muss eine Abwertung um 5,4 Milliarden Dollar oder 61% hinnehmen. Ups.

61% sind schon ein Wort. Vor allem aber, wenn man weiss, dass der Fonds nicht auf die USA beschränkt ist, sondern auch in Europa und Japan aktiv war. Unter anderem gehört dem Fond in der Stadt der leeren Türme das EZB-Hochhaus. Und jetzt kommts dicke: Auf den Turm der EZB (Eurotower) in Frankfurt schreibt Morgan Stanley 90% ab…!!!!!!!!!!!!

Da wurde wohl was in Frankfurt gelegentlich mal vorkommt, wieder etwas zu teuer eingekauft und sehr stark mit Fremdkapital gearbeitet. Leider fehlt die Zahl, die wichtig wäre,  im Artikel: Der durchschnittliche Fremdkapitalanteil über den gesamten Fonds. Denn dann könnte man schätzen, ob die durchschnittliche Abwertung der Gewerbe-immobilien von 2,1% für 2009, was ein deutscher Immobilienverband errechnet hat, realistischer ist als der deutlich kräftigere Preisrückgang, der als Ursache hinter der 90%-Abschreibung von Morgan Stanley stecken muss.

Ich bin mal gespannt, welche deutschen Fonds von dem Einbruch beim Morgan Stanley Immobilienfonds betroffen sind. Zwar war der Fonds in Deutschland  nicht direkt kaufbar, aber er liegt  in den Depots von einigen zum Vertrieb zugelassenen Immobilien- oder Dachfonds. Zu den Immobilien-Fonds, die seit Monaten keine Anteile mehr zurückkaufen, könnten einige demnächst hinzukommen. Scheiss Spiel für die Anleger nennt man so was. Und ob da Investoren in den nächsten Jahren die Traute haben werden, ob dem Risiko in der Nachbarschaft gegen Aldi-Mieten konkurrieren zu müssen, Zement für Neues zu vergießen, wage ich zu bezweifeln. Das ist der Super-Gau für den Frankfurter Büroimmobilienmarkt.

Was mich aber eigentlich dazu gebracht hat, diese Zahl des Tages in einen Beitrag zu hieven, ist der Kommentar in der FAZ. Dort freut sich nämlich ein strunzdummer, gehirnentwässerter  Jouhurnalist namens Stefan Uttich darüber, das jetzt der Markt wieder funktioniert! Endlich sind die Korrekturen wieder abgebaut und man kann wieder preiswert kaufen.

Ar….ch…! Auf die 5,x Mrd. Dollar, die jetzt weg sind, auf die tausenden bedrohten Banken, die Immobilienbücher bei der HRE oder Eurohypo, die daniedergehenden Werte von hundertausenden Kapitalversicherungen die den Dreck gekauft haben mit hintendran hundertauenden Menschen die darauf ihre Altervorsorge aufbauten, das zieht der Staat mit unserer Steuerknete schon wieder irgendwie irgendwann aus dem Wasser.

Hauptsache der Markt funktioniert wieder und Bankster müssen nicht um ihre Millionen-Boni zittern. Leute, bin ich erleichtert.

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Malle: Rücke vor auf Schlossallee

Gestern erzählte mir in Hamburg bei Pannfisch auf Blattspinat und Senfsauce (8,50 €) ein Immobilien-Pro von spanischen Banken, an denen ist die Immobilienkrise wie ich wusste, nicht spurlos vorbeigegangen, wie auch? Dass es aber  so schlimm ist, wusste ich nicht.

Zur Zeit registriert man auf der Lieblingsinsel der Deutschen, auf Mallorca, einen nie dagewesenen Preisverfall und das hat enorme Auswirkungen für Leute, die sich schon länger für den Kauf einer Immobilie interessieren.  Spanische Banken haben aktuell einen so umfangreichen Bestand speziell an hochwertigen  Luxusimmobilien, dass sie sich teilweise dazu gezwungen sehen, diese mit teilweise spektakulär anmutenden Mitteln neu an den Mann zu bringen.

Der Grund: Leer stehende Immobilien erzeugen enorme Kosten. So geht man bei Luxusimmobilien mit entsprechenden Grundstücken allein von Instandhaltungskosten von mindestens 3,- Euro pro QM Wohnfläche aus. Um diesem zu begegnen werden notleidende die Immobilien vollfinanziert, teilweise noch zu uralten, sehr günstigen Konditionen übergeben.

Die ersten 3 bis 5 Jahre zahlen die neuen Eigentümer weder Zins noch Tilgung. Nach Ablauf dieses “Bergrüssungsgeschenks” zahlen Sie ganz normal ihre monatlichen Raten. Alles steht vorher fest und für geschickte, solvente Kaufinteressenten sind Preise erzielbar, wie es sie zuletzt Anfang 1980 gab.

Das allerschönste dabei ist, aufgrund der Immobilienschwemme wird ihre Bonität zwar nicht nebensächlich, aber die Banken sind schon bereit das ein oder andere Auge zuzudrücken. Natürlich sollten Sie der Bank schon erklären können, wie Sie die Immobilie irgendwann bezahlen werden. Klar, die Banken müssen die entstandenen Verluste möglichst schnell aus ihren Bilanzen rauskriegen, koste was es – später – wolle, denn Spanien ist nach Griechenland der zweite Kandidat der am Abgrund steht. Und dazu ist Bankstern bekanntlich jedes Mittel recht.

Gruß an die Runde aus HH.

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Jerry Speyer’s Parkbank für Bürger

 

 

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Im frühen Mittelalter brachten zum Teil Vorfahren heutiger Hütchenspieler und Kaufleute bevorzugt zur Messezeit, aus allen Ecken des Reiches und aus den südeuropäischen Nachbarländern Bargeld in meine Stadt, so verschieden wie die Gebiete, in denen sie geprägt worden waren. Die Unübersichtlichkeit beim Münzgeld begünstigte Betrug und Wucher. Die Frankfurter erkannten: Einheitliche Wechselkurse mussten her. Seit 1585 trafen sich alle Kaufleute und Händler regelmäßig zu Beginn der Messezeit auf dem Römerberg, um die Kurse festzulegen. Die Frankfurter Börse war geboren und spätestens seit 1605 wurde sie auch so genannt, vermutlich nach dem mittellateinischen Begriff  bursa  für Geldbörse. Ende des 17. Jahrhunderts bekamen die frühen Börsianer im Haus “Großer Braunfels” am Liebfrauenberg ein Dach über dem Kopf; zu dieser Zeit begann auch der Handel mit Schuldscheinen und Anleihen.

Inzwischen werfe ich jetzt wieder häufiger Blicke in die hießigen Regionalzeitungen, deren Immobilienteile, und mancher vom Gelben eingeworfene, ungeöffneter Immobilen-Finanzbrief, wird wieder gelesen. Hätte ich früher wieder begonnen, dann hätte es die Krise gar nicht gegeben.

Überall ist zu lesen, Normalität ist wieder eingekehrt, die Büromieten haben sich stabilisiert, mancherorts verspürt man sogar Nachfragesteigerungen. Wenn ich aber meine drei bevorzugten KKP-Portale im Internet durchlese – kurz-knapp-präzise – darunter immerhin für mich eines der besten, das hier, und dann hier erwähne, dass wir den freien Fall aus dem 10. Stock erst noch vor uns haben (relativ problemlos, bis man zum Parterre kommt), und die 60 Billionen Euro Spielschulden  einfach weitgehend auf den Staat, also alle übertragen wurden und noch weiter werden, komme ich da nicht wirklich klar mit.

Irgend einen Grund gibt es immer, wenn Journaille einem erzählt, im Nordend werden die Vermieter demnächst knapp.  Wir Frankfurter können uns helfen, wir gehen an Pfingsten ins Wäldsche und wenn wir uns nicht gleich ins Bett legen, geruhen wir auf unseren Parkbänken in unseren Gärten. Jerry Speyer, der, dem das von der Autobahn weithin sichtbare Wahrzeichen, der Messeturm gehört, der dank weniger ruhmreicher tiefbrauner Vergangenheit meiner Stadt, sich als verlorener Sohn bester persönlicher Kontakte zu Petra  rühmen kann, hat uns grade mäzenenatenhaft einen solchen geschenkt, 5.000 qm groß etwa, mit 1 Parkbank, neben seinen 170m hohen 160.000qm großen Opernhaus Tower gegenüber dem Opernhaus.

Am Wochenende sind – erwartungemäß – nur 7 US-Banken pleite gegangen. Capmarc, das ist darunter eine der Pleiten, die die FDIC nicht so nebenbei am Freitagabend abwickelt, sondern eine, über die wir auch hier noch hören werden.  Der ganze CRE-Bereich, in Amiland wie hier, ist halt eine üble, schmierige Kiste, und da werden wir noch einiges sehen. 

Hohe, zunehmende Arbeitslosigkeit, über 7 % weniger Geld im Beutel,  hohe Mieten für Geschäfte und Büros und steigende Preise für Eigentumswohnungen, passen einfach nicht zusammen, wie mir mal Anfang der 80er der Herausgeber eines renommierten Wirtschftsbriefes Abends auf seine Art der Bierdeckelformel erklärte. Von da an hatte ich es kapiert… und 1989 eine kleine Studie für einen Mandanten gemacht, “Immobilienkrisen im Spiegel der Presse”…  

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►  …in Groß…

Früher hatten wir auch schon Krisen in unerer Stadt. und viele Hütchenspieler, vor allem Probleme aus dem Eigenheimsektor und überschuldeten Käufern. Aber jetzt kommt erst die richtige Welle der Krise, die große, anders wie damals, dieses Mal bei den Besitzern von Mietobjekten, speziell Gewerbeobjekten. Und nicht nur in den USA tut sich da grade noch so einiges. Vorsorglich sei vermerkt, dass es bei Gewerbeimmobilien nicht nur Banken, sondern auch Privatinvestoren zerrbröseln wird – und angesichts der massiven früheren Bewerbung solcher Anlagen in Deutschland, die Müllkippen der Banken, Fonds, sind randvoll damit – denn in solide Fonds gehört Betongold rein – ist  das Problem schon näher, als manche denken.  

Kleiner Tip: Spart Euch dieses Jahr die 6,90 EUR für das blödsinnigste Oldtimer-Magazin, was es gibt, Marktpreise 2009. Fragt besser mal nach dem Marktpreis Euerer Lebensversicherung nach, lasst Euch mal die aktuellen Rückkaufwerte inkl. Überschüsse mitteilen. Einer unserer Mandanten,  der davon ausging, im Renteneingansalter 65, in 8 Jahren, sein Betongold voll entschulden zu können, hat da kürzlich sein Ohhh-Erlebnis gehabt…

Und  Jerry Speyer,  dem verlorenen Sohn meiner Stadt? Ihm solls  gar nicht gut gehen.  Vielleicht bestellt er noch  größere Schilder

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Wir Bürger setzen uns schon mal hin, auf seine  Parkbank, und bleiben da sitzen, denn anders wie in einem Hotel, wo wir gehen dürfen wenn wir bezahlt haben, müssen wir sitzenbleiben, bürgen für wen?… was habt Ihr denn geglaubt woher das Wort stammt und wer Parkbänke bezahlt?

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Westend nonverbal

Leere Türme interessieren offenbar viele, nicht nur mich. Ich habe neben unter “Links” – “KLEINEstadt”, heute Morgen eine Seite eingestellt. Ach hätte es 1976 doch schon Digitalkameras gegeben, 8 Megapixel für 79,00 Euro.

 

Westend-Hochmedia 

Frankfurt Westend 1976 – 1979

Schönes Wochenende

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Leere Türme

Vor kurzem war ich eingeladen, bei den “Highrisern”. Nicht bei denen auf dem Schild, nein, die nennen sich jetzt alle so. Auf einem Symposium in Frankfurt, in der die Macher, die Society der Immobilienbranche, ihre Stimmungen und Risiken verglichen haben.

Die Stimmung war so miserabel, dass ich zu einem mir bekannten Beteiligten ging, dem grade ein 180 Millionen Gewerbeprojekt mangels Mietern und finanzierungsbereiter Banken Wassersaufen zu drohen geht, und der, wenn er bis 30.12.2009 das Grundstück nicht bezahlt hat, etwa 30-35 Millionen Euro Optionsgebühr verlustig geht, und der, wie alle Anwesenden wussten, Geld braucht. Seine Laune war aber auch nicht echt gut. Ein anderer verriet mir, ein Gutachter seiner Hausbank soll schon mal bei ihm privat vorbeigeschaut und die Villa diskret taxiert haben.

Einer kam ans Podium und redete darüber, wie man geschickterweise das Kommende, Unausweichliche, kleinreden sollte, weil es für alle das Beste sei. Optimismus bräuchte man. Niemand im Saal wolle in einer Welt leben, die das wüsste, was man hier im Saal kenne. So eine Art  Posener Rede der Jungs, die früher vorne Zement in den Mischer kippten und hinten kam Gold raus, und die Risikospezialisten der Immobilienabsicherung. Ein anderer verkündete, man habe 260.000 m2 Bürofläche “umgesetzt”, es ginge wieder aufwärts. Umgesetzt im wahrsten Sinn des Wortes, denn die frühreren Vermieter, auch mit anwesend, haben die “Umsetzung” erlebt…

Mieter-Napping nennt man so was inzwischen hier, Neubauangebote mit günstigeren Mieten, monatelanges Pre-Opening, Komplettübernahme von Umzugskosten etc. etc., die jetzt 100.000 qm leer stehen haben, sie haben schon seit Monaten 60 x 100 m große wetterfeste Vermietungsschilder an ihren demnächst alten, leeren Türmen angebracht, ich schätze mal, sie werden einige Winter Wind und Wetter trotzen müssen.

Ich habe das nicht durchgehalten, bin nach einer Stunde raus, ins Foyer wo der Veranstalter ein nettes Finger-Food-Buffet aufgebaut hatte, wo sich schon vor mir einige Besucher hin vertschüsst hatten(es geht das Gerücht herum, manche angestellte Makler würden kleine Plastikbeutelchen mitführen und bei solchen Veranstaltungen ihren Eisschrank ein klein wenig aufzufüllen), und habe mich dann in meine kleine Stadt zurück aufgemacht, um diesen Blog anzufangen zu schreiben.

Die Themen in der Stadt der leeren Türme sind sehr speziell. Nur noch was für die Hardcore-Typen. Ich habe weder BWL noch Jura studiert, ich bin beim Aneignen langsam, und für unsere Tätigkeiten reicht es, wenn wir die kleineren, gestrandeten Haifische sicher von A nach B bringen und das liefern,  was sie brauchen. Ich bin eigentlich so draussen, dass ich mich frage, wozu ich mir das alles anhöre. Nichtwissen kann eine Gnade sein, und anderes habe ich schon zu oft gehört und erlebt.

Heute ist wieder schönes Wetter, was mach ich mir für Gedanken, bin doch kein Betreuer von Paranoikern, Verschleierungstechniken, wenn der Kunde durchdreht, Best case Szenarien, Placebo, ich bin doch kein Irrenarzt, ich muss mir das nicht geben.

Wenn ich könnte, würde ich mir überlegen, was man diesen Ritalin-Junkies empfehlen kann in den kommenden Zeiten, ihnen Hoffnung machen. Der Geschäftsführer eines der größten City-Makler soll Höchstdosen an Psychopharmaka konsumieren, eine mangels Platz in den Keller gestellte Couch hätte ich noch und gegen 250,00 Euro Stundenhonrar bei einer guten Zigarre zum Zuhören hätte ich angesichts nicht eben erfreulicher Kontostände rein garnichts. Aber Hoffnung machen ist nicht so einfach, wie es vielleicht beim Bankberater klingt.

Was ich mitgenommen habe ist, dass auch die Cracks nicht das Ausmass des Kommenden wissen. Grob gesagt ist es so, dass die Ratingagenturen jetzt grossflächig die Finanzmarktbereiche abwerten, bei denen es ohnehin keine Hoffnung mehr gibt. Die Banken haben die Hosen gestrichen voll, das sorgt für eine erneute Verlustwelle, Gewinnwarnungen, erhöhte Kosten für Kredite, extrem viel Misstrauen und neue Pleiten.

Dass die Immobilienpreise fallen, ist auch ohne Krise ein Naturgesetz in einer Wirtschaft, die auf Vorrat baut, verkauft, vermietet. Momentan berücksichtigen die Neubewertungen vor allem Hypotheken, die demnächst anfangen könnten zu wackeln, wo man schon was sieht, was man eigentlich nicht sehen will, an Stellen trifft man dann all die Schäbigkeit des Gewerbes mit dem anderen nicht wirklich schönen Gewerbe zusammen.

Die Ratingagenturen und alle Banken tun so, als gäbe es einen Problemsektor mit armen Leuten, die ihre Schulden nicht zahlen können, und einen gesunden Markt auf der anderen Seite, und gerade in der Mitte, zwischen den 25-30 Jahre alten Bruchbuden und den momentan weiter in den Leerstand gebauten Towern, wird es weitere Neubewertungen geben. Vermutlich im März oder April. Und dann fliegen den Banken und den Bauträgern die Fetzen richtig um die Ohren.  Keiner, absolut keiner der Macher hatte mir für dieses Szenario realitisch erklären können, welche Effekte das aufhalten können.

Es wird nicht alle treffen. Aber ich würde in dieser Zeit so wenig wie möglich mit irgendwelchen Banken zu tun haben wollen. Die Dinger sind jetzt schon kritisch wie ein Kernreaktor ohne Kühlsystem, angefangen von den grossen Vermögensverwaltern bis runter zur Kreissparkasse, die mal eben an die Reserven muss, um die Landesbank zu retten. Es wird Länder und Wirtschaftssysteme geben, die danach nicht mehr zu erkennen sind. In Deutschland muss man wohl inzwischen einsehen, so falsch und ungerecht die zugrunde liegenden politischen Entscheidungen wie Hartz IV und die Unternehmenssteuerreform isoliert gesehen auch waren, dass die Wirtschaft und das Land bei weitem nicht so stabil genug sind, die  kommende Delle ohne grossen Schaden zu durchstehen. Als ganzes. Aber wenn es kommt, und seit heute bin ich sicher das es kommt, weiss ich auch, welche Ecken des Landes gar nicht wissen, wo die Krise sein soll, und welche Ecken zwei, drei, zehn, hundert Quelle, Karstadt, Opel und Nokias erleben werden.

Es wird wie früher schon sehr wenige Gewinner und dafür mehr als früher, sehr viele Verlierer geben, und wenn es dann wieder aufwärts geht, werden die Unterschiede durch die veränderten Ausgangslagen nochmal grösser. Oben werden wie immer dann die sein, die auf der richtigen Seite waren, auch wenn heute da unten in einem Hotel Neuangereiste sitzen, denen man kein Zimmer im 5. Stock mit offenem Fenster lassen dürfte.

Die Lügen, über die am Wochenende geredet wurden, haben mehrere  Sommer lang gehalten. Inzwischen ist deren Lebenszeit runter, auf bestenfalls noch 12 – 18 Monate. Lügen sind ein unsicheres Geschäftsmodell geworden. Das dickste ist, die seit heute selbst vom etwas neoliberal geprägten SPIEGEL so genannten Zombie – Banken, haben schon die nächste heiße Nummer im Rohr, Immobilien – Reit’s,Quasi eine Erfindung der Zocker-Börse Nasdaque, das richtige für Oma und Opa Ohnehaut, die grade die Demoflagge von der letzten Protestaktion vor der Sparkasse in Hoffungslosigkeit eingerollt haben.

Da wird dann der ganze unvermietbare Immobilienschrott  reingepackt, bspw. von einer HSH – Nordbank, und ab geht die Lucie via Drückerkolonnen in Bank-Casino-Sparpläne.

Ich habe deshalb einen sehr weitreichenden Beschluss für mich selbst und meine Copilotin gefasst, der Dinge beinhaltet, die in unserem Leben bis gestern keine Rolle gespielt haben: Erneute strategische Planung, Neuorientierung. Auch in dieser Zeit gibt es Chancen, ich bin mir sicher,  dass der DAX die 6000 Punkte noch mal schafft und dann 2010 genau so wie der Dollar, das Pfund, abschmiert wie ein undichter Kurbelwellensimmerring, dass die chinesische Wirtschaft egal wie explodiert, dass man Ende 2010 wieder vorsichtig, langfristig Aktien deutscher Firmen kaufen kann. Der Finanzmarkt böte genügend Wettinstrumente, aber da unten in der Stadt mit den leeren Türmen, den Highrisern, sind mir zu viele kaputte Zocker,  mit der Schlinge um den Hals auf der Klosettbrille. Ich möchte auch in Zukunft über Brücken gehen können, ohne an das Aufdieschnauzefallen zu denken, mit meiner Copilotin in einem der schönsten, alten Autos der Welt spazieren fahren und reisen können, gelegentlich so wie jetzt Laub wegrescheln im Garten und danach die echten Sachen von unserem Hoflädchen in unserer kleinen Stadt geniesen, wo die Kirchtürme die höchsten Gebäude sind.

Vielleicht schreibe ich mal bald was drüber, warum sich modernisierte Eigentumswohnungen zu kaufen, bald richtig lohnen könnte, und auch wo.